2015年03月28日訊 作為中國個人財富管理領域的研究和實操者，房地產市場是筆者繞不過去的話題。中國人財富配置最重要的領域就是房地產市場。因此，多年來一直在觀察和跟蹤中國房地產市場的沉浮。故不揣淺陋，將筆者對2015年及之后幾年房產市場未來趨勢的看法與大家做個分享。
中國的房地產市場，終于在猶猶豫豫、跌跌撞撞中度過了多事的馬年。在接下來的羊年及以后的歲月中，中國的房地產市場又會有怎樣的表現是大家十分關心的話題。對中國2015年及未來一段時間房產價格的趨勢，筆者有以下觀察和判斷。
一二線城市房價企穩
由于房產政策還有一定的調整空間，貨幣政策也會進一步放松，因此，2015年房地產市場不會出現大幅波動，全國房價綜合指數可以延續2014年的平穩微幅波動的走勢。在房價綜合指數基本平穩的背景下，將有更多經濟不景氣的三四線城市房地產市場陷入困境，價格會出現破位下行，也就是俗稱的鬼城”會越來越多。
2015年，一二線大城市的房價基本企穩，不會出現大幅下跌，但并不意味著之后永遠不會下跌，只是它們會是最后下跌的地方。當大城市的房價也開始下跌后，中國房地產價格綜合指數將出現顯著的調整。當然這在2015年不會發生，但在2016～2017年發生將是一個大概率事件。
中國房地產價格從整體上回歸合理之后(這個過程會經歷若干年，大約會到2020年前后)，將進入平穩發展階段。但不同發展水平的城市其房產的價格將會出現冰火兩重天的景象，北上廣深等超級大城市和大部分一線大城市的房價會隨著中國經濟結構調整的完成而逐漸回歸并且會再創新高，而大部分三四線城市的房產價格將長期在低位徘徊。介于這兩類城市之間的中型城市其房價趨勢會出現分化，其中重要的變量是城市對人口的吸引力。如果一個城市在未來能夠持續吸引到外來人口，且人口總數還在不斷增長，則房價的總體趨勢是樂觀的。反之，其房價很難有所作為。
房產市場將進入品牌時代
未來，除了不同地區之間的房價差距進一步拉大以外，同一個地方的房子也會由于其房產本身的品質和品牌而產生巨大的價格差，房地產市場的調整將促使房地產市場的成熟。目前幾萬家中小房地產企業中的大部分會在2015年及以后的若干年內逐步消失，當然這并不意味著這些企業會破產，大部分中小企業是通過被收購兼并來退出房產市場的。房地產企業將向專業化、品牌化、個性化和市場細分方向發展。
在細分的房產市場中，養老地產的市場需求在未來幾年會迅速釋放并不斷增長。之前在這個領域一直投入而不見回報的企業將迎來轉機并將在一個十萬億規模的巨大潛在市場中占得先機。與之對應的旅游地產，筆者對其長期趨勢并不看好。風景區從來就是只適合到此一游”而不適合長期居住。中國人還沒有也不可能奢侈到在一個一年只住幾天，最多幾十天的地方擁有一套不動產。
房產投資方式改變
房地產市場的調整也將引發中國人房產投資方式的改變。與房價回歸相對應的是房租收益的穩定上升，這將使中國房產租金的回報率顯著上升。人們將不再是簡單地持有房產等待其升值然后賣出這種單一的投資方式了。房產投資者將越來越多地從單純價格升值的方式轉變為獲取租金收益的方式。
隨著中國資本市場的發展，房地產投資方式的轉變和多元化還將體現在房產資產的證券化，投資者將可以通過持有證券化的房地產資產來配置這類資產并獲取投資收益。這將具體表現在房地產投資基金、房地產信托產品、房地產投資公司和房地產租賃管理公司，甚至會出現房地產銀行、創新的房地產投資網絡平臺等。
商業地產出現分化
互聯網浪潮正在顛覆式地改變我們的購物模式，這將嚴重沖擊商鋪市場，直接影響到商業地產市場。預計2015年小商品零售的將會出現關店潮，零售商鋪將面臨轉型的陣痛。能否有效地轉型將決定商鋪的生死。如果零售商鋪可以成功從商品的提供商轉型為服務的提供商，那么這類需求不僅不會過剩，還會進一步增加。
這也是未來中國經濟的轉變方向。這種轉型的成功之日才是中國經濟真正浴火重生之時。在這一過程中，商業地產的分化會更加嚴重，大城市和超級大城市中的辦公樓需求仍然持續旺盛，但中小城市的同類地產將出現顯著過剩。特別是各地政府跟風開發的大量開發區、園區等商業用房的供應將明顯過剩，當然，由于其非市場化的操作模式，不存在價格調整的問題。
筆者手札
筆者對房產價格趨勢的判斷基于認同以下邏輯：
第一，房子只有給人住時才有價值。如果一個房子現在沒人愿意去住，未來很可能也沒人愿意去住的話，這個房子的價值就無限地趨于0。
第二，房產價格的變化和任何其他商品的價格一樣，是由供需決定的，與成本無關。
第三，居住是人的基本需求，但擁有房產不是人的基本需求。因此，購買房子從來就不存在絕對的剛需，買房子還是租房子完全取決于對房價趨勢的判斷。
第四，政府的產業政策可以對該產業走勢產生短期的影響，但一個產業的長期趨勢一定是由市場本身決定，而不是以政府的意志為轉移的。
以下是筆者判斷2014年中國房地產價格趨勢的依據。
(1)中國人口已達到峰值，人口的增長已非常緩慢。
(2)從相對剛性的需求來說，90后是接下來購房需求的主力軍。但1990年后出生的人口數量逐年減少，上海、北京等大城市當地戶口新出生人口在20世紀90年代短短10年中幾乎下降了一半，全國來看新出生兒數量也下降了30%。
(3)城鎮化已基本結束。雖然按照城鎮、農村戶口數量比例來說，我國城市化率還不到60%，但實際能夠轉移到城鎮來生活的人口已經基本轉移完成。
(4)中國人口的遷徙還將長期存在，未來中國人口的分布將進一步集中。主要的流動趨勢是：中小城鎮的人口進一步向大城市遷徙；經濟不發達地區的人口向經濟發達地區遷徙。而且流動的人口都是高能”人口(高能人口指那些現在或未來將擁有顯著高于社會平均水平財富數量的人群)。
(5)中國經濟的結構性調整還將持續一段時間，經濟增速在這個期間還會不斷下滑。隨著經濟增長的逐步放緩，居民收入的增長也將同步放緩。
(6)經濟的不斷走低必然導致政府維護房價穩定的沖動，從行業政策到貨幣政策都會進一步放松。
(7)中國房地產市場的價格水平整體明顯過高。
(8)2015年及未來一段時間里強勢的美元將引發資金回流美國。
本文中提到的房地產市場，除非特別說明，都是指住宅商品房市場，完全由政府政策主導的特殊類別房地產市場價格不在本文的討論范圍。本文對房地產市場的有關分析結論不構成對任何人具體的理財操作建議
